Avant toute chose, il convient de noter qu’un promoteur immobilier est une personne ou une entreprise susceptible d’acheter votre terrain pour y faire construire un bien immobilier et pour ensuite, le revendre ou le louer. Le prix d’achat de votre terrain dépend donc des coûts et du chiffre d’affaires que votre promoteur pense obtenir avec la vente ou la location des logements construits.
Donc, pour bien vendre un terrain à un promoteur immobilier, la démarche est un peu plus longue que si vous le vendiez à un particulier :
Pour trouver un professionnel immobilier susceptible d’être intéressé par votre propriété foncière, vous avez deux possibilités : un promoteur national ou un promoteur local. Il est conseillé de bien comparer les professionnels de la promotion immobilière avant de faire votre choix.
Cette étude sera effectuée par votre promoteur afin de vérifier le potentiel de constructibilité de votre terrain. Avec l’aide d’un architecte, il doit venir sur terrain pour évaluer le projet qui peut être mis en place : surface de plancher urbanisable, nombre de lots, type de bien, etc.
Après avoir chiffré le nombre de lots possible avec leur montant et le coût total des travaux pour la réalisation de l’opération de promotion immobilière, votre promoteur doit vous donner un bilan financier dans lequel sera fixé le prix d’achat de votre terrain.
Si vous acceptez l’offre d’achat proposée et les conditions de vente, vous devez signer un compromis de vente. Cette démarche doit être effectuée devant un notaire. En effet, c’est la preuve de la réservation de l’achat de votre terrain pendant un certain temps pendant lequel le promoteur pourra lever les différentes conditions suspensives (obtention du permis de construire, commercialisation, etc.)
Pour vendre un terrain à un promoteur immobilier, il doit au préalable obtenir les autorisations d’urbanisme. La validation de sa demande de permis de construire dure environ 3 mois sauf en cas de prorogation pour demande de pièces complémentaires. Pendant ce temps, votre promoteur va étudier son opération immobilière.
À ce stade, les conditions suspensives sont levées. Ainsi, vous devez vous rendre, une nouvelle fois, devant un notaire pour signer l’acte authentique de vente. Votre promoteur doit donc vous verser le prix de vente fixé.
La vente d’un terrain à un promoteur a de nombreux avantages par rapport à la vente entre particuliers. Premièrement, le prix d’achat est plus élevé, car votre promoteur immobilier va tenir compte du potentiel constructible de la propriété foncière et non l’état actuel de votre terrain.
En outre, vendre un terrain à un promoteur ne nécessite pas l’intermédiaire d’une agence immobilière. Ceci vous fera une économie sur les frais de négociation qui réduisent souvent les bénéfices d’une vente immobilière.
Sachez également que la vente à un promoteur n’a pas de saison. Ce n’est pas le cas pour la vente aux particuliers. Vous trouverez toujours un professionnel immobilier susceptible de s’intéresser à votre terrain quelle que soit la saison.
Et enfin, vous pouvez prétendre à un abattement fiscal sur la plus value si votre terrain est constructible et qu’il est situé dans une zone tendue A ou A bis. Le pourcentage de cet abattement fiscal dépend du projet immobilier prévu par votre promoteur. À savoir, 70 % si votre promoteur prévoit de construire un logement collectif de droit commun et 85 % pour des logements intermédiaires ou sociaux.
Bien évidemment, vendre un terrain à un promoteur immobilier n’est pas sans risque. Le délai de la vente sera plus long et elle ne sera effective qu’après la signature de l’acte authentique. Pour mieux vous protéger, l’acheteur doit vous verser une indemnité d’immobilisation. Cette dernière sera acquise si jamais il ne donne plus suite à la vente alors que les conditions suspensives sont levées.
Et justement, faites très attention aux différentes conditions suspensives ajoutées par votre promoteur dans le compromis de vente. À ne citer que la condition de pré-commercialisation. En général, les banques exigent qu’il ait vendu plus de 50 % des appartements disponibles avant de financer son opération.
Si le promoteur ajoute cette clause en condition suspensive d’achat, cela veut dire qu’il n’est pas sûr de son opération et qu’il est en mesure de renégocier le prix ou d’annuler l’opération immobilière, et donc l’achat de votre terrain.
Par conséquent, il est important de tenir compte de ces risques. Passer par un intermédiaire lors de votre vente à un promoteur vous permet d’avoir quelqu’un qui va négocier pour vous et s’assurer que si ces conditions sont inscrites dans le compromis de vente, il y a aura une compensation en votre faveur.