Saviez-vous que devenir propriétaire maison mais pas du terrain permet de réduire le coût d’acquisition d’un bien immobilier de 30 à 50 % dans les secteurs les plus convoités ? Ce dispositif méconnu, reposant sur la dissociation juridique entre le foncier et le bâti, offre une solution pragmatique face à la flambée des prix en séparant la possession des murs de celle du sol. Cet article décrypte le fonctionnement du Bail Réel Solidaire, ses avantages fiscaux et les subtilités du Code civil pour vous aider à évaluer la rentabilité de ce modèle d’accession.
Sommaire :
- Le principe fondamental : à qui appartient ce qui est construit ?
- Les cas historiques où la propriété est dissociée
- Dissociation foncier-bâti : les nouveaux modèles d’accession
- Le match : propriété dissociée vs. propriété classique
- Le défi du financement et les garanties bancaires
- Cas particuliers et questions à long terme
Le principe fondamental : à qui appartient ce qui est construit ?
Le droit d’accession, un pilier du code civil
En France, la règle est brute mais claire. Selon l’article 552 du Code civil, la propriété du sol emporte systématiquement celle du dessus et du dessous. Autrement dit, posséder la terre signifie détenir tout ce qui s’y trouve verticalement.
C’est ce qu’on appelle le droit d’accession. Pour faire simple : tout ce qui est érigé ou planté sur un terrain est présumé appartenir, de plein droit, au propriétaire de ce fonds.
Par défaut, il est donc juridiquement impossible d’être propriétaire maison mais pas du terrain. C’est la norme générale intangible.
La présomption de propriété et ses implications concrètes
Quand vous signez chez le notaire, vous n’achetez pas juste des murs. Vous acquérez un tout indissociable : le bâti et le foncier. Cette fusion constitue la base de toute transaction immobilière classique.
Rassurez-vous tout de suite. Ce socle du droit français reste inébranlable et il n’est pas question de le supprimer. Les propriétaires actuels ne risquent rien ; les nouveaux dispositifs ne s’appliquent qu’aux futures acquisitions volontaires.
Toutefois, cette présomption de propriété n’est pas une fatalité absolue. Elle peut être renversée par la loi ou un contrat spécifique.
Les situations où le principe peut être écarté
Dissocier le bâti du foncier n’est pas une invention farfelue du jour. Le droit français a toujours prévu des exceptions techniques à cette unité de propriété, bien que ces cas restent traditionnellement des situations particulières.
On retrouve ces mécanismes dans des baux de longue durée comme le bail emphytéotique, le droit de superficie limité à 99 ans, ou encore lors d’une construction sur le terrain d’autrui.
Aujourd’hui, de nouveaux mécanismes plus récents, comme les OFL, visent à exploiter cette dissociation pour enfin faciliter l’accès à la propriété.
Les cas historiques où la propriété est dissociée
Le bail emphytéotique et le bail à construction
Le bail emphytéotique est un contrat atypique qui s’étale sur une très longue période, allant de 18 à 99 ans. Ce bail confère au locataire, appelé l’emphytéote, un véritable droit réel sur le bien immobilier. Vous n’êtes pas ici dans une location classique, mais bien titulaire d’un droit fort.
Le bail à construction va encore plus loin dans la démarche. Le preneur s’engage formellement à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et doit impérativement les maintenir en bon état. C’est une obligation contractuelle lourde.
Dans ces deux cas, retenez bien ceci : le locataire reste le seul propriétaire des constructions pendant toute la durée du bail.
Le droit de superficie : être propriétaire d’un « volume »
Le droit de superficie déjoue la logique habituelle en s’appuyant implicitement sur l’article 553 du Code civil. Il s’agit du droit de posséder des bâtiments ou des ouvrages sur un fonds appartenant à autrui. C’est une exception notable au mécanisme d’accession.
Concrètement, ce montage permet de séparer juridiquement la propriété du sol de celle du bâti situé juste au-dessus. Vous achetez littéralement un « cube d’air » et tout ce qu’il contient, sans jamais posséder la terre.
Regardez autour de vous pour comprendre : les immeubles surplombant des gares ou des centres commerciaux fonctionnent souvent sur ce modèle.
La construction sur le terrain d’un tiers (conjoint, parent)
Voici une situation classique qui tourne souvent au cauchemar financier pour les couples non mariés ou mal conseillés. Deux conjoints bâtissent leur maison familiale sur un terrain qui n’appartient en propre qu’à l’un d’eux. Tout semble aller pour le mieux au départ. Pourtant, le risque juridique est immense.
En cas de séparation ou de décès, la règle du droit d’accession est impitoyable : le propriétaire du sol devient automatiquement propriétaire de la maison. C’est un piège redoutable pour celui qui a payé les travaux sans posséder le terrain.
Heureusement, l’article 555 du Code civil prévoit des mécanismes d’indemnisation pour celui qui a financé la construction. Nous détaillerons ces recours financiers un peu plus bas.
Dissociation foncier-bâti : les nouveaux modèles d’accession
Le bail réel solidaire (brs) : le modèle social qui a fait ses preuves
Le Bail Réel Solidaire (BRS) change la donne depuis la loi ALUR de 2014. Ce dispositif dissocie la propriété du sol de celle du bâti pour permettre de devenir propriétaire maison mais pas du terrain. C’est une solution concrète pour l’accession sociale.
Concrètement, un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) achète le terrain et vous le loue via un bail de longue durée, entre 18 et 99 ans. Le ménage finance uniquement les murs, ce qui réduit drastiquement l’endettement nécessaire pour se loger.
Ce mécanisme est soumis à des plafonds de ressources stricts mais offre un avantage fiscal immédiat : une TVA à 5,5% sur le logement neuf.
La proposition de loi lagleize : quel avenir pour la propriété dissociée ?
Soyons clairs sur la loi Lagleize : c’est une proposition de loi votée en première lecture fin 2019. Le décret d’application n’est jamais sorti. Elle n’est donc pas en vigueur aujourd’hui, malgré le bruit médiatique qu’elle a suscité.
Son ambition est forte : généraliser le principe du BRS à tous, sans condition de revenus, via des Organismes Fonciers Libres (OFL). L’objectif affiché est de casser la spéculation foncière dans les zones tendues où les prix flambent.
Rassurez-vous toutefois : si ce texte finit par passer, il ne changera absolument rien pour les propriétaires actuels en pleine propriété.
OFS et OFL : qui sont ces organismes qui détiennent le sol ?
Les OFS (Organismes de Foncier Solidaire) sont la clé de voûte du système actuel. Ce sont des structures à but non lucratif, agréées par l’État, qui acquièrent et gèrent les terrains pour le BRS.
Les OFL (Organismes Fonciers Libres), eux, restent au stade de concept dans la loi Lagleize. Ces acteurs publics ou privés auraient vocation à gérer les différents types de terrains pour un public bien plus large que le secteur social.
Le modèle séduit massivement : on compte déjà plus de 100 OFS agréés sur le territoire, preuve que la formule fonctionne.
Le match : propriété dissociée vs. propriété classique
Devenir propriétaire maison mais pas du terrain, c’est bousculer les codes établis. Concrètement, qu’est-ce qui change pour l’acheteur ? Mettons en balance les deux modèles pour y voir plus clair.
L’avantage numéro un : un prix d’achat qui fond
Vous voulez savoir pourquoi ce dispositif séduit autant ? C’est mathématique : l’achat en BRS permet une baisse du prix d’acquisition de 20% à 50%. Pour beaucoup, c’est la seule option viable. C’est l’argument-choc du dispositif.
La raison de cette baisse est mécanique : l’acheteur ne paie pas le foncier. Or, ce dernier représente jusqu’à 50% du prix à Paris.
Regardez les chiffres : un logement BRS à Paris se trouve entre 2 000 et 5 000€/m² contre plus de 10 000€/m² sur le marché libre.
Les contreparties : redevance, revente encadrée et plus-value limitée
Mais attention, il y a une contrepartie financière mensuelle. Vous devrez verser une redevance foncière à l’OFS, de l’ordre de 1 à 2 €/m². C’est, pour faire simple, le « loyer » perpétuel du terrain.
Ensuite, oubliez la spéculation immobilière effrénée sur ce type de bien. La revente est encadrée : le prix est plafonné pour éviter les dérives. Le bien doit être vendu à un autre ménage respectant les conditions de ressources.
Le propriétaire ne réalise donc pas de plus-value libre sur le foncier. Contrairement à une vente classique où le calcul de la plus-value peut être conséquent.
Tableau comparatif : propriété classique vs. bail réel solidaire
On s’y perd parfois entre les deux statuts juridiques. J’ai résumé les différences fondamentales ci-dessous. Ce tableau permet de visualiser rapidement les différences fondamentales entre les deux modes d’accession.
| Caractéristique | Propriété Classique | Bail Réel Solidaire (BRS) |
|---|---|---|
| Objet de la propriété | Bâti + Foncier | Bâti uniquement |
| Prix d’achat | 100% du marché | Réduit de 20% à 50% |
| TVA (logement neuf) | 20% | 5,5% |
| Conditions d’accès | Aucune | Plafonds de ressources |
| Paiement mensuel | Mensualité de crédit | Mensualité de crédit + Redevance foncière |
| Revente | Libre sur le marché | Encadrée (prix et acquéreur) |
| Plus-value | Libre (après impôt) | Limitée au bâti et encadrée |
Le défi du financement et les garanties bancaires
Acheter moins cher, c’est bien, mais encore faut-il pouvoir financer le projet. La dissociation entre le foncier et le bâti change radicalement la donne pour les banques, qui doivent revoir leurs grilles d’analyse habituelles.
Pourquoi le financement est-il un sujet particulier ?
Le problème est technique mais fondamental. Dans un prêt immobilier classique, la garantie principale exigée par la banque reste l’hypothèque, qui porte sur la totalité du bien financé. C’est cette sûreté réelle qui protège l’établissement prêteur en cas de défaut de paiement.
Or, la situation se complique singulièrement ici. Quand vous devenez propriétaire maison mais pas du terrain, la banque ne peut techniquement prendre une hypothèque que sur les murs, puisque le sol ne vous appartient pas.
La valeur de la garantie saisissable est donc mécaniquement plus faible. Cela rend logiquement les banques beaucoup plus prudentes au moment d’accorder le crédit.
L’évaluation de la valeur du bien par la banque
Pour débloquer les fonds, la banque doit évaluer son risque avec de nouvelles lunettes. Elle va analyser strictement la valeur du bâti seul, en tenant compte de son état technique et de sa localisation, sans la valorisation foncière habituelle.
La durée restante du bail constitue aussi un facteur déterminant dans l’équation. Une banque sera extrêmement réticente à accorder un prêt sur 25 ans si le bail d’occupation expire seulement quelques années plus tard.
C’est là que le BRS marque des points décisifs : le bail étant « rechargeable » à chaque mutation, ce risque d’érosion de la valeur disparaît totalement.
Les garanties spécifiques et l’adaptation du secteur bancaire
Face à l’essor du dispositif, les banques ont dû s’adapter à cette nouvelle réalité. Elles ont développé des conventions spécifiques directement avec les Organismes de Foncier Solidaire (OFS) pour sécuriser ces opérations atypiques.
Voici les mécanismes qui sécurisent le prêt en BRS :
- Le droit de préférence de la banque : En cas de défaillance grave de l’emprunteur, la banque reste prioritaire pour récupérer sa créance lors de la revente du bien par l’OFS.
- L’engagement de l’OFS : L’organisme s’engage contractuellement à trouver un nouvel acquéreur solvable, ce qui assure la continuité du bail et le remboursement du prêt en cours.
- Des modèles de prêt dédiés : Les grands réseaux bancaires proposent désormais des offres de crédit immobilier spécifiquement calibrées pour les acquisitions en BRS.
Cas particuliers et questions à long terme
L’acquisition et le financement ne sont que le début de l’histoire. Il faut aussi anticiper la fin du bail et les situations juridiques complexes.
Le casse-tête de l’article 555 : j’ai construit sur le terrain d’un autre
On pense souvent faire des économies en bâtissant sur le terrain des beaux-parents. Mauvaise idée. L’article 555 du Code civil tranche brutalement ces situations floues et dicte l’issue du conflit.
- Le constructeur est de bonne foi : S’il pensait légitimement être propriétaire maison mais pas du terrain, on ne peut raser son bien. Le propriétaire du sol doit rembourser au choix les matériaux et la main-d’œuvre, ou la plus-value apportée.
- Le constructeur est de mauvaise foi : Il savait pertinemment que le sol n’était pas à lui. Ici, le propriétaire du terrain décide : exiger la démolition aux frais du constructeur ou garder la maison sans verser un centime d’indemnité.
Fiscalité : qui paie la taxe foncière ?
Ne croyez pas échapper au fisc simplement parce que le sol n’est pas à vous. L’administration fiscale distingue clairement la taxe sur les propriétés bâties (TFPB) de celle sur les propriétés non bâties (TFPNB).
Le propriétaire des murs, qu’il soit emphytéote ou acquéreur en BRS, règle la taxe foncière sur les propriétés bâties. De son côté, l’OFS, qui possède le sol, s’acquitte de la taxe sur le non-bâti.
La fin du bail : que devient la maison ?
C’est la question qui effraie 90 % des acheteurs potentiels : que se passe-t-il après 99 ans ? Théoriquement, le mécanisme du droit d’accession s’active à nouveau au profit du bailleur initial.
Le propriétaire du terrain récupère la pleine propriété des constructions. Souvent, cela implique une indemnité pour celui qui part, sauf si une clause contraire a été signée au départ.
Mais rassurez-vous : en BRS, le bail est rechargeable à chaque mutation, rendant cette échéance purement théorique.
Être propriétaire des murs sans le terrain offre une solution concrète pour réduire le coût d’acquisition de 20 à 50 %. Si ce modèle impose des règles strictes à la revente, il facilite l’accès au logement. Rassurez-vous, le droit classique perdure : la pleine propriété liant le sol au bâti reste la norme en France.
FAQ
Est-il possible d’être propriétaire des murs sans posséder le terrain ?
Oui, c’est tout à fait possible grâce au principe de dissociation du foncier et du bâti. Des dispositifs juridiques comme le Bail Réel Solidaire (BRS) ou le bail emphytéotique permettent d’acquérir uniquement la propriété du logement (les murs). Dans cette configuration, vous êtes propriétaire de votre habitation pour une très longue durée (généralement de 18 à 99 ans), tandis qu’un organisme foncier reste propriétaire du sol, moyennant le versement d’une redevance mensuelle.
Le propriétaire du terrain est-il automatiquement propriétaire de la maison ?
En règle générale, oui. C’est l’application de l’article 552 du Code civil qui définit le droit d’accession : la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Par défaut, toute construction édifiée sur un terrain est présumée appartenir au propriétaire de ce terrain. Ce principe ne peut être contourné que par un contrat spécifique (comme un bail à construction) ou par des dispositifs légaux particuliers qui séparent juridiquement les deux propriétés.
Peut-on construire légalement sur un terrain qui ne nous appartient pas ?
Techniquement oui, mais c’est une opération risquée sans encadrement juridique strict. Si vous construisez sur le terrain d’autrui (celui de vos parents ou de votre conjoint par exemple) sans acte notarié, l’article 555 du Code civil s’applique. Le propriétaire du terrain devient propriétaire de la construction. En cas de litige, il peut soit conserver la maison en vous indemnisant (coût des matériaux ou plus-value), soit exiger la démolition à vos frais si vous êtes considéré de mauvaise foi.
Quelle est la « nouvelle loi » concernant la propriété des terrains ?
Il s’agit principalement de la proposition de loi Lagleize, qui vise à étendre le modèle de la propriété dissociée à l’ensemble des ménages, sans conditions de ressources. Elle prévoit la création d’Organismes Fonciers Libres (OFL) qui achèteraient les terrains pour permettre aux particuliers d’acquérir uniquement les murs. L’objectif est de faire baisser le prix d’achat de 20 % à 40 % dans les zones tendues, bien que ce dispositif soit encore en attente de déploiement complet par rapport au BRS déjà actif.
Entre la maison et le terrain, qu’est-ce qui a le plus de valeur ?
La réponse dépend essentiellement de la localisation. Dans les zones rurales, le coût de la construction dépasse souvent la valeur du terrain. En revanche, dans les zones urbaines denses et tendues, le prix du foncier flambe et peut représenter jusqu’à 50 % du coût total d’une opération immobilière. C’est cette part très importante du « prix du sol » que les nouveaux modèles de propriété cherchent à neutraliser pour faciliter l’accession.