Face aux fluctuations du marché, déterminer la valeur réelle d’un bien immobilier représente souvent une difficulté majeure pour les particuliers en quête de données fiables. Le service patrim, mis à disposition par la Direction Générale des Finances Publiques, permet d’accéder aux prix de vente officiels issus des actes notariés pour objectiver vos estimations. Cet article détaille le fonctionnement de cet outil sécurisé, ses conditions d’utilisation via l’espace impots.gouv.fr et ses différences fondamentales avec la base DVF.
- Qu’est-ce que Patrim ?
- Comment accéder à Patrim ?
- Comment utiliser Patrim pour estimer un bien ?
- Quelles informations fournit Patrim ?
- Les limites de Patrim
- Patrim ou DVF : quelle différence ?
- Patrim et la confidentialité de vos recherches
- Les avantages et inconvénients de Patrim
Qu’est-ce que Patrim ?
Patrim s’impose comme la seule solution officielle capable de percer le mystère des prix immobiliers réels, loin des spéculations hasardeuses.
Un outil officiel de la DGFIP
Patrim est un service numérique piloté par la Direction Générale des Finances Publiques. Son rôle majeur est d’assurer une transparence totale sur le marché immobilier en affichant les prix de vente.
Ces données proviennent exclusivement des actes notariés et du cadastre. C’est du solide, bien loin des estimations commerciales parfois biaisées des agences.
L’accès s’effectue depuis votre espace particulier. Utilisez vos identifiants impots.gouv.fr pour la connexion.
L’origine de la base Patrim (2014-2017)
Ce dispositif a été créé en janvier 2014 par le décret n° 2013-718. Son ouverture effective au grand public date seulement du 1er mai 2017.
Il s’agit de l’héritier direct de l’ancien système Patrim Usagers. Le but initial était de limiter les potentiels litiges fiscaux avec l’administration.
À qui s’adresse Patrim ?
Cet outil est conçu pour les particuliers uniquement. Les professionnels de l’immobilier, eux, accèdent à des bases distinctes pour leurs expertises.
Il est idéal pour un vendeur ou un acheteur vigilant. Cela permet de vérifier immédiatement si un prix affiché est cohérent.
Comment accéder à Patrim ?
Maintenant que les présentations sont faites, voyons comment franchir la porte de ce service sécurisé.
Les prérequis pour utiliser Patrim
Pour entrer, votre numéro fiscal constitue le sésame indispensable. La connexion s’effectue exclusivement via votre espace particulier sécurisé sur le site des impôts. C’est la seule porte d’entrée officielle.
Sachez que l’administration fiscale conserve une trace précise de toutes vos recherches. L’anonymat n’existe pas ici, la transparence est de mise.
Utilisez simplement vos identifiants habituels. Inutile de créer un nouveau compte spécifique pour cet outil.
Les motifs d’utilisation autorisés
Vous devez impérativement justifier votre requête avant d’accéder aux données. L’interface impose de sélectionner un motif légitime dans un menu déroulant. On ne consulte pas ces archives par simple curiosité.
Voici les situations validées par le fisc pour interroger la base :
- Vente ou acquisition potentielle
- Déclaration IFI, Succession ou Donation
- Contrôle fiscal ou Expropriation
- Calcul des APL
La limite de consultations à connaître
Attention, l’accès à ces données précieuses est restreint à 50 consultations par trimestre. Cela représente un plafond strict de 200 recherches annuelles. Ne gaspillez pas vos crédits inutilement.
Tout dépassement entraîne un blocage immédiat de six mois. Soyez donc méthodiques dans vos recherches.
Comment utiliser Patrim pour estimer un bien ?
Une fois connecté, la manipulation est assez intuitive si l’on suit les bonnes étapes.
Se connecter à son espace impots.gouv.fr
Rendez-vous directement sur le site officiel des impôts. Cliquez ensuite sur votre espace particulier situé en haut de la page d’accueil.
Saisissez votre numéro fiscal à 13 chiffres. Validez l’accès avec votre mot de passe.
Accéder à la rubrique « Rechercher des transactions immobilières«
Repérez l’onglet « Autres services » dans votre menu personnel. C’est exactement ici que se niche l’accès à Patrim, un détail technique que beaucoup manquent au premier coup d’œil lors de la navigation.
Cliquez sur le lien « Rechercher des transactions immobilières ». Vous devez accepter les conditions générales d’utilisation pour continuer.
Définir ses critères de recherche
Remplissez le formulaire avec l’adresse précise du bien visé. Si nécessaire, élargissez le champ en choisissant un rayon géographique plus large pour capter davantage de données comparables.
Indiquez ensuite le type de bien recherché. Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, soyez spécifique pour filtrer efficacement les résultats.
Sélectionnez la période de vente souhaitée. L’outil permet de remonter jusqu’à cinq ans.
Analyser les résultats obtenus
Les ventes s’affichent immédiatement sous forme de liste détaillée. Prenez le temps de comparer les prix au m² pour affiner votre vision du marché local et éviter les erreurs d’interprétation.
Pour aller plus loin, consultez notre guide sur comment estimer un terrain efficacement.
Quelles informations fournit Patrim ?
Ce n’est pas juste une liste de prix ; l’outil livre des détails techniques précieux.
Les données sur chaque transaction
Chaque ligne indique la date exacte de vente. Le prix affiché est le prix net vendeur. Vous évitez ainsi les estimations faussées par les commissions d’agence.
On y trouve la surface et le nombre de pièces. L’étage est aussi précisé pour les appartements.
Les frais de notaire ne sont pas inclus. Gardez cela en tête.
La localisation sur carte IGN
Une carte IGN permet de situer les biens vendus. C’est très pratique pour visualiser l’environnement direct. Vous voyez immédiatement la densité du voisinage autour du bien.
On repère vite les nuisances ou les atouts. L’emplacement fait tout le prix.
Les critères de recherche avancés
Vous pouvez filtrer par année de construction. La présence d’un ascenseur est aussi un critère. Ces détails changent radicalement la valeur vénale d’un bien immobilier.
Patrim donne les références cadastrales complètes. C’est utile pour identifier précisément la parcelle sur le plan.
La situation locative est parfois mentionnée. Indispensable pour un investisseur.
Les limites de Patrim
Malgré sa puissance, cet outil public comporte des zones d’ombre qu’il faut connaître.
Une estimation indicative, pas une valeur exacte
Patrim donne un ordre de grandeur utile pour démarrer votre projet. Ce n’est pourtant pas une expertise immobilière certifiée. Vous ne pourrez pas l’utiliser comme preuve absolue.
Le marché bouge vite, parfois plus que la base de données. Les chiffres affichés subissent toujours un léger décalage temporel.
Les zones géographiques non couvertes
Certaines régions échappent totalement au dispositif de l’administration fiscale. C’est le cas spécifique de l’Alsace et du département de la Moselle. Vous n’y trouverez aucune donnée de transaction disponible.
Mayotte n’est pas non plus intégrée dans la base numérique. Le droit local y est différent du reste du territoire.
Vérifiez votre département avant de commencer. Inutile de chercher pour rien.
L’absence de critères qualitatifs
L’outil ignore totalement l’état intérieur actuel du logement. Une cuisine de luxe ou des travaux lourds ne sont pas signalés. La vue ou l’exposition restent aussi des inconnues majeures. Ces détails changent pourtant radicalement la valeur finale.
Rien ne remplace une visite physique sur le terrain. Les chiffres bruts ne disent pas tout sur le bien.
Patrim ou DVF : quelle différence ?
On les confond souvent, mais ces deux frères ennemis ne jouent pas dans la même cour.
Deux bases complémentaires
Pour bien comprendre le marché, il faut maîtriser les outils disponibles. Le fichier DVF Etalab pour les prix de terrain offre une vision brute des ventes. C’est la base de tout.
DVF est totalement ouvert et garantit l’anonymat. Patrim, lui, demande une identification fiscale stricte.
Les deux puisent pourtant à la même source. Seule la présentation change.
Tableau comparatif Patrim vs DVF
Voici un comparatif direct pour y voir plus clair. Ce tableau vous permet de choisir l’outil le plus adapté. Vous ciblez ainsi votre besoin immédiat. C’est le meilleur moyen d’éviter les erreurs coûteuses.
| Critère | Patrim | DVF |
|---|---|---|
| Cible | Particuliers | Tous (Pros & Public) |
| Accès | Numéro fiscal requis | Libre, sans identification |
| Limite consultations | 50/trimestre | Illimité |
| Filtres | Multicritères avancés | Données brutes |
| Traçabilité | Oui (traçabilité fiscale) | Non |
Patrim est plus précis pour les appartements urbains. DVF est souvent utilisé par les développeurs pour créer des cartes. Le choix dépend de votre patience avec l’administration. Les deux outils restent indispensables pour une étude sérieuse.
Quelle base choisir selon votre situation ?
Pour une première approche rapide, préférez toujours DVF. C’est sans engagement et le résultat est instantané. Vous gagnez un temps précieux sur l’analyse globale.
Pour une déclaration officielle, passez impérativement par Patrim. Les filtres y sont bien plus fins.
Croisez les deux pour plus de sécurité. La vérité est souvent entre les deux.
Patrim et la confidentialité de vos recherches
Utiliser un service du fisc n’est jamais un acte totalement neutre pour l’usager.
La traçabilité des consultations
Chaque consultation sur Patrim laisse une empreinte numérique conservée par la DGFIP. L’administration sait précisément quel bien vous ciblez et connaît le motif exact de votre recherche. Rien n’est anonyme ici.
Cette traçabilité rigoureuse vise principalement à empêcher les détournements commerciaux des données. C’est une protection indispensable pour garantir la confidentialité de la vie privée.
Soyez cohérent dans vos déclarations. Ne jouez pas avec le formulaire officiel.
L’utilisation par l’administration fiscale
Le fisc exploite également ces données précieuses pour orienter ses contrôles fiscaux. Les agents vérifient si vos déclarations correspondent aux prix réels du marché immobilier local. L’écart ne passe pas inaperçu.
C’est une arme redoutable pour détecter toute sous-évaluation frauduleuse. Soyez transparent et honnête lors du règlement d’une succession.
L’outil assure l’équité devant l’impôt. Tout le monde accède à la même information.
Les avantages et inconvénients de Patrim
Pour finir, pesons le pour et le contre de cette plateforme gouvernementale.
Les points forts de l’outil
La fiabilité constitue l’atout majeur de ce service public. Vous consultez ici les prix réels actés devant notaire. C’est du concret, loin des estimations automatiques approximatives.
L’accès à ces données fiscales représente un avantage sérieux. L’outil offre une transparence rare sur le marché local. Je souligne la qualité de l’interface cartographique. Voici les atouts majeurs :
- Gratuité totale du service
- Précision des filtres avancés
- Données officielles de la DGFIP
- Visualisation sur carte IGN
Les points faibles à connaître
La limite stricte de 50 recherches est franchement frustrante. On peut vite se retrouver bloqué par l’administration. Cette sanction dure six mois en cas de dépassement.
L’outil ne couvre pas l’intégralité du territoire national. Il manque aussi des éléments visuels pour juger l’état. Ces lacunes compliquent parfois l’analyse fine. Notez bien ces contraintes :
- Zones blanches (Alsace, Moselle)
- Identification fiscale obligatoire
- Absence de photos des biens
- Pas de détails sur l’état intérieur
Ce service de la DGFIP offre une vision précise du marché immobilier grâce aux données notariées réelles. Pour l’utiliser, connectez-vous simplement à votre espace fiscal et lancez une estimation ciblée via l’interface Patrim. Vous disposerez ainsi d’éléments factuels solides pour négocier votre future transaction au prix le plus juste.
FAQ
Comment accéder au service Patrim sur le site des impôts ?
L’accès à Patrim est sécurisé et réservé aux particuliers. Vous devez impérativement vous connecter à votre espace personnel sur le site impots.gouv.fr en utilisant votre numéro fiscal à 13 chiffres et votre mot de passe habituel. Une fois connecté, le service se trouve dans la rubrique « Autres services », sous l’intitulé « Rechercher des transactions immobilières« .
Quelle est la différence majeure entre Patrim et la base DVF ?
Bien que les deux outils puisent leurs informations dans les mêmes actes notariés, leur accès diffère. DVF (Demande de Valeurs Foncières) est une base de données ouverte, anonyme et consultable sans identifiant. Patrim, en revanche, nécessite une connexion fiscale et offre des filtres plus précis, notamment pour les appartements, mais impose une traçabilité de vos recherches.
Pourquoi est-il impossible de trouver des biens en Alsace ou en Moselle ?
L’outil Patrim ne couvre pas l’intégralité du territoire français. Les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle sont exclus de la base de données en raison de leur droit local spécifique concernant le livre foncier. Le département de Mayotte n’est pas non plus intégré au dispositif actuellement.
Existe-t-il une limite au nombre de recherches sur Patrim ?
Oui, l’administration fiscale impose un quota strict pour éviter les usages commerciaux. Vous êtes limité à 50 consultations par trimestre. Si vous dépassez ce seuil, votre accès au service sera bloqué pour une durée de six mois. Il est donc conseillé de bien cibler vos critères avant de lancer une recherche.
Le prix affiché sur Patrim correspond-il à la valeur exacte de mon bien ?
Patrim fournit une estimation basée sur le prix net vendeur des transactions passées, hors frais de notaire. Cependant, c’est une valeur indicative qui ne prend pas en compte l’état intérieur du logement, la vue ou l’exposition. Ces critères qualitatifs peuvent faire varier le prix réel de manière significative par rapport à la moyenne observée.