L’estimation d’un terrain constructible
Un terrain est dit constructible lorsqu’il est prêt à bâtir. Et pourtant, ce type de terrain commence à devenir rare en zones urbaines. Toutefois, cette rareté peut augmenter significativement la valeur vénale de votre terrain. Les critères pris en compte sont :
La situation géographique du terrain, l’équipement et la viabilité
S’il s’agit d’un terrain en lotissement, c’est-à-dire que vous disposez d’un terrain déjà viabilisé (raccordement en eau, électricité, gaz, assainissement) et donc d’un terrain prêt à bâtir. En revanche, s’il s’agit d’un terrain isolé, les futurs acquéreurs de votre bien doivent préalablement faire des démarches de viabilisation du terrain avant de pouvoir construire. Ceci fait perdre de la valeur à votre terrain.
Les qualités physiques du terrain
Il s’agit ici de la configuration du terrain, du relief et de l’existence ou non de servitude d’alignement. A titre d’exemple, si votre terrain nécessite encore des travaux de nivellement, cela va impacter sa valorisation par rapport à un terrain plat prêt à bâtir.
Le coefficient d’occupation des sols (COS)
A ce stade, il faut déterminer le nombre de mètres carrés possible que l’on peut construire sur votre terrain. Ce critère a une influence directe sur le prix estimatif de votre propriété foncière. Deux méthodes d’évaluation peuvent être effectuées :
Par lot : si le terrain se trouve dans une zone pavillonnaire, le calcul consiste à définir la valeur globale d’un lot complet de terrains. Une fourchette de prix entre 20 à 25 % sera ensuite appliquée sur ce prix global. C’est ce qui donne le prix estimatif de votre terrain. Bien évidemment, ce pourcentage est variable en fonction de la situation du terrain.
Par zone : Cette méthode s’applique souvent aux grands terrains. En effet, chaque zone a une valeur unitaire décroissante en fonction de sa distance par rapport à la voie publique. La valeur de votre terrain sera donc évaluée par prix moyen au mètre carré.
L’estimation d’un terrain non-constructible
Estimer un terrain non-constructible est bien plus compliqué ! D’abord, vous devez savoir s’il appartient à une zone à urbaniser ou à une zone agricole naturelle et forestière. Là aussi, de nombreux critères sont à prendre en compte.
- Les caractéristiques physiques du terrain (relief, climat, réseau d’irrigation, présence d’un cours d’eau, etc.)
- Les caractéristiques juridiques (bail, possibilité ou non de parcelliser, servitude de passage, etc.)
- Les caractéristiques économiques (situation par rapport à une zone constructible, hébergement ou non des bâtiments d’exploitation, etc.)
Cette liste est loin d’être exhaustive ! Toutes ces données vous permettent d’effectuer une étude du marché immobilier au niveau local et donc de mieux estimer votre terrain.
Dans tous les cas, l’idéal serait de
vous faire accompagner par un professionnel qui connaît parfaitement le marché immobilier. Ce sera non seulement un gain de temps, mais surtout une meilleure estimation de votre terrain.
